Legalizar una vivienda sin licencia es uno de los problemas más habituales y complicados de resolver. Algunos de los ejemplos más típicos serían dos apartamentos que se han unido por dentro, una casa aislada en una parcela rural, el cierre de una pequeña terraza para ampliar la vivienda o, incluso un piso reconvertido en oficina que se decide alquilar de nuevo como vivienda. Además,este problema suele aparecer en el momento más inoportuno:
¿Cómo puedo saber si mi vivienda es legal?
1.- Tengo un chalet que herede de mis padres es una parcela rústica. Tiempo después de construirlo, se hizo una ampliación sin licencia. Pagamos el IBI como urbana desde más de 20 años. Mi vivienda ya es legal verdad?
El pago del IBI es un tema exclusivamente fiscal. No tiene nada que ver con la legalidad de una edificación. Eso es un tema urbanístico. Solamente por el hecho de existir,todas las construcciones tienen la obligación de pagar IBI, aunque sean ilegales. Sin embargo, pagar el impuesto, no otorga ningún derecho al propietario. Una vivienda ilegal tiene que pagar el mismo IBI que una vivienda completamente legal. La única diferencia es que la primera está expuesta a fuertes sanciones -o incluso el derribo según los casos- y la segunda no.
2.- También tengo la escritura de la propiedad firmada ante Notario. ¿Con eso ya es suficiente?.
Pues siento tener que decirle que la escritura de un inmueble solamente identifica al titular de esa propiedad, pero nada más. Por supuesto, es bueno y necesario disponer de ella. Pero por sí misma, no tiene ningún valor desde el punto de vista de la legalidad urbanística.
3.- Pues menos mal que mis padres tuvieron la precaucion de inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Pues mire, aunque esto ya es un avance importante, tampoco es garantía de nada. Hay multitud de construcciones ilegales inscritas en el Registro de la Propiedad. Para inscribir una vivienda ilegal, si han prescrito los plazos necesarios, solo se necesita un Certificado de Antigüedad y Superficies. Con este documento, el Notario emitirá la Declaración de Obra Nueva y podrá inscribir su vivienda en el Registro. Seguro que no debería ser así, pero es la realidad. De hecho, la inscripción en el Registro ni siquiera es obligatoria por ley. No le voy a negar que es muy conveniente tener inscrita cualquier propiedad. Ofrece garantías importantes al propietario pero, sobre la legalidad urbanística, como mucho puedo decirle que es un indicio, nada más.
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Todas las construcciones no son legalizables. Además, en función de la gravedad del caso, el coste de legalizar una vivienda puede llegar a ser considerable. Hay que estudiar cada caso individualmente para determinar si es viable o merece la pena la inversión.
4.- ¿Realmente merece la pena todo este esfuerzo para legalizar mi vivienda? Ademas yo ya tengo agua y electricidad desde hace años
La respuesta evidente sería decirle que sí. Que obtendrá una propiedad legal a todos los efectos y con todos sus beneficios. No volverá a tener problemas para tramitar ningún alta o baja en los servicios de electricidad, agua o gas. También podrá, si no lo ha hecho antes, escriturar ante Notario o inscribir su vivienda en el Registro. Así todo será mucho más fácil cuando decida venderla o vayan a heredarla sus hijos. Incluso podrá alquilarla o hipotecarla si lo cree conveniente. Sin embargo, si no le dijera nada más, no le estaría contando el motivo más importante: el valor de una vivienda sin licencia.
Imagínese que usted quiere venderla. Muy bien.
¿Cuánto vale aproximadamente el metro cuadrado de vivienda en su zona? Pues no lo sé.
¿Cuántos metros cuadrados tiene su vivienda? Unos 180 m2.
De acuerdo. Si calculamos a unos 1200€/m2, eso nos da un valor para su casa de 216.000€.
Pues sí, ese es más o menos el valor de venta por mi zona.
Valor de venta de una vivienda sin licencia
Ok. Veamos que ocurre con ese valor.
Cuando una vivienda es ilegal, el valor de tasación no pasará -en el mejor de los casos- del 40% o 45% de su valor real. Con un valor tan bajo, no servirá como aval suficiente para un préstamo hipotecario. Para ello debería llegar al menos al 80%. En estas circunstancias, resultará imposible de vender a cualquier comprador que necesite una hipoteca, porque el banco no la concederá. Por otra parte, si nos fijamos en un posible comprador que no necesite financiación, jamás le presentará una oferta por encima del valor de tasación.
Si se convierte en el nuevo propietario, pasará a ser el responsable de la misma y tendrá que asumir los gastos de legalizar la vivienda. Es obvio que no va a querer asumir riesgos en su inversión. Tampoco creo que quiera hacerse cargo de los problemas creados por los antiguos propietarios.
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Lo más importante sobre el valor de una vivienda sin licencia
Legalizar una propiedad puede recuperar más del 50% de su valor. (Una casa ilegal no se puede hipotecar y las posibilidades de venta se desploman.)
